Mainz&-Interview: „Die Entscheidungen im Zollhafen würden wir heute anders treffen“ – OB Ebling über bezahlbares Wohnen, neue Stadtteile und mehr Grün in der Stadt

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Es ist das Megathema unserer Zeit: bezahlbare Mieten. Gerade wieder bescheinigen Studien, was die Mainzer gefühlt schon lange wissen: Mieten und Immobilienpreise sind in den vergangenen zehn Jahren explodiert, für Normalverdiener stellenweise fast schon unerschwinglich geworden. Und das, obwohl in Mainz gebaut wird wie lange nicht mehr: Heiligkreuz-Viertel, Peter-Jordan-Schule, Frankenhöhe und noch immer der Zollhafen, an Baugebieten mangelt es keineswegs. Mainz ist begehrt, gilt als eine „Schwarmstadt“ für junge Leute, Menschen aus dem Umland drängen zurück in die Stadt, und das Angebot an Wohnungen hält damit nicht Schritt. Da bleibt die Frage: Wie will Mainz es schaffen, die Mietexplosionen aufzuhalten und in Zukunft (wieder) bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Mainz& hat mit Oberbürgermeister Michael Ebling (SPD) über neue Stadtteile und Lenkungsoptionen, über Bodenrichtwerte und Wohnungsbaustrategien, aber auch über Nachverdichtung und Grün in der Stadt gesprochen.  Das große Mainz&-Interview.

Strategien für bezahlbares Wohnen was das Thema unseres großen Mainz&-Interviews mit Oberbürgermeister Michael Ebling (SPD) in seinem Büro im Mainzer Rathaus. – Foto: gik

 

Frage Mainz&: Herr Ebling, vor fünf Jahren hieß es im Koalitionsvertrag der Ampel-Koalition aus SPD, Grünen und FDP, man wolle nicht nur 6.500 Wohnungen bauen – sondern auch 6.000 bezahlbare Wohnungen. Was ist daraus eigentlich geworden?

Ebling: Was wir gesagt haben ist, dass wir zwischen 2011 und 2020 insgesamt 6500 zusätzliche Wohnungen schaffen wollen, dieses Ziel habe ich 2012 ausgegeben. Das klang damals übermütig, Fakt ist, wir haben das Ziel Ende 2018 schon erreicht. Und ja: Die wichtigste Antwort auf die Verteuerung von Wohnraum ist die Schaffung von Wohnraum. Das Zweite ist, in welche Richtung wir das zusätzliche Angebot steuern wollen. Da haben wir vor zwei, drei Jahren gesagt: Baurecht und Planungen für neue Baugebiete gibt es nur, wenn 25 Prozent öffentlich geförderter Wohnraum dabei ist, das halten wir seither auch durch, wie etwa im Heiligkreuz-Viertel, allein dort entstehen 500 öffentlich geförderte Wohnungen. An der Entwicklungslinie werden wir auch festhalten, weil sie dafür sorgt, dass wir eine gute soziale Durchmischung haben.

Das ist auch eine Lehre aus der großen Bauzeit der 1960er und 1970er Jahre, als zum Teil massiert an einer Stelle Sozialwohnungen geschaffen wurden – nicht zum Vorteil der Sozialstruktur dieser Gebiete. Öffentlich gefördert heißt übrigens, dass die Anfangsmiete zwischen 6,40 Euro und 7,25 Euro je Quadratmeter liegt. Das darf mit Blick auf die Mainzer Durchschnittsmieten tatsächlich als preisgünstig bezeichnet werden.

Frage Mainz&: Die 1960er und 1970er Jahre sind ein gutes Stichwort: Damals wurde mit dem Mainzer Lerchenberg ein komplett neuer Stadtteil aus dem Boden gestampft – genau zu einer Zeit, als Wohnraum in Mainz knapp war und die Mieten explodierten. Auch jetzt planen andere Städte neue Stadtteile: Frankfurt plant einen auf der grünen Wiese, Wiesbaden das Ostfeld – was macht Mainz? Die bisherigen Maßnahmen reichen ja doch offenbar alle nicht, die Mieten in Mainz sind explodiert.

Das Heiligkreuz-Viertel ist das derzeit größte Bauprojekt in Mainz, hier entstehen in den Nächsten Jahren rund 2.000 Wohnungen. – Foto: gik

Ebling: Die Mieten steigen bundesweit, nicht nur in Mainz. Sie steigen aber inzwischen auch, und das ist das eigentlich dramatische, außerhalb der Ballungsräume. Man muss sich deshalb auch Gedanken über die Ursachen machen, und ein Teil der Antwort ist, dass es in Zeiten der niedrigen Zinsen zu einer exorbitanten Investitionsverschiebung hinein in Immobilien kommt. Das  führt zu einer Verteuerungsdynamik, mit der aktuell keine Bauentwicklung mithält.

Das Thema ist deshalb überall das gleiche: Wie schaffen wir es, mehr Wohnraum zu bekommen? Und wie steuern wir das so qualitativ, dass es bezahlbar bleibt. Das Heiligkreuz-Viertel, das ist ja quasi ein neuer Stadtteil, dort werden in den nächsten zehn bis zwölf Jahren rund 2.000 neue Wohnungen für etwa 6.000 Bürgerinnen und Bürger gebaut.

Frage: Die Frage ist aber ja angesichts des aufgeheizten Mietmarktes: reicht das?

Ebling: Ist das Problem gelöst, wenn das Heiligkreuz-Viertel bebaut ist? Die Antwort ist: Nein, damit ist das Problem noch nicht gelöst. Im Gegenteil, wir müssen weiter aktiv bleiben und neuen Wohnraum schaffen. Ich habe deshalb im vergangenen Jahr neue wohnungspolitische Ziele für Mainz festgelegt. Im Zeitraum von 2019 bis 2025 sollen in der Stadt Mainz weitere 5.500 neue Wohnungen geschaffen werden. Wir werden damit das Konzept „Wohnen in Mainz“ aus dem Jahr 2016 fortschreiben. Außerdem soll 2019 erstmals ein Wohnungsmarktbericht auf den Weg gebracht werden. Dabei soll das Angebot und der Nachfragebedarf des gesamten Mainzer Wohnungsmarkts untersucht werden.

Das Modell Wohnraum für Mainz im Mainzer Rathaus zeigt die aktuellen Baugebiete in Mainz. – Foto: gik

Wir folgen in Mainz dem Prinzip des Baurechts: Innen- vor Außenentwicklung. Boden ist ein knappes Gut, und die Entwicklung unserer Stadt hat immer auch damit zu tun, was wir kommenden Generationen hinterlassen – anders formuliert: Wir dürfen mit dem Boden nicht aasen. Wir haben auch eine Verantwortung im Umgang mit der Fläche, es geht auch darum,  Ressourcen zu schonen. Deshalb habe ich kritisiert, dass im rheinhessischen Umland weiter so viele Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken gebaut werden, ich sehe das zum Teil problematisch. Die Gefahr ist, dass wir einen hohen Versiegelungsgrad erreichen, der uns einholen wird – Stichwort Klimawandel. Bitte nicht falsch verstehen, auch freistehende Einfamilienhäuser werden in Mainz gebraucht, deshalb werden solche ja auch beispielsweise in Hechtsheim auf der Frankenhöhe errichtet. Aber alles bitte mit Ziel und Augenmaß.

Frage: Ist das ursprünglich kluge Prinzip der Innen- vor Außenentwicklung nicht an seine Grenzen gekommen – weil es dazu führt, dass auch die letzten Grün- und Freiflächen noch versiegelt werden? Man merkt es: die Innenstadt heizt sich immer weiter auf – muss dieses Prinzip nicht überdacht werden?

Ebling: Ich würde die Antwort differenziert geben wollen: Im Moment entsteht Wohnraum auf zu 100 Prozent vorher schon versiegelten Flächen, und hinterher ist der Anteil von öffentlichem Grün oft viel höher als früher. Ich nehme als Beispiele bewusst den Zollhafen und das Heiligkreuz-Viertel: Der Zollhafen war eine zu 100 Prozent betonierte Industrie-Fläche, dort entsteht neben der Neuversiegelung durch Gebäude in hohem Prozentsatz öffentlicher Raum mit Grün, auf einem Gelände das vorher versiegelt war. Das gleiche haben Sie beim Heiligkreuz-Viertel: dort wird auf dem ehemaligen IBM-Areal, also einem versiegelten Gewerbegebiet, ein hoher Anteil von Grün- und Freiflächen entstehen.

Am Mainzer Zollhafen entstanden bisher überwiegend Wohnungen im gehobenen Preisniveau, insgesamt sollen in dem Quartier rund 100 Wohnungen im niedrigen Segment gebaut werden – entlang der Rheinallee. – Foto: gik

In Bezug auf die Innenstadt würde ich aber sagen: Wir dürfen dort nicht weiter nachverdichten. Die Innenstadt ist ein Bereich, der heute schon klimatologisch durch höhere Temperaturen hervorsticht. Da sollten wir nicht mehr verdichten. Dies gilt teilweise auch für Bereiche in den Stadtteilen. Deshalb bringen wir auch in einzelnen Stadtteilen Erhaltungssatzungen auf den Weg.

Wenn wir uns in fünf Jahren träfen, dann wird der Zollhafen fertig bebaut sein, das Heiligkreuz-Viertel vielleicht zur Hälfte, wir werden damit angefangen haben, das Gelände der GFZ-Kaserne zu bebauen. Dann würde ich nicht ausschließen wollen, dass wir über weitere Entwicklungsmöglichkeiten zu reden haben. Insofern sage ich nicht generell Nein zu einem neuen Stadtteil.

Aber einen neuen Stadtteil auf der grünen Wiese zu errichten ist nicht ganz so einfach: Es muss eine komplett neue Infrastruktur wie beispielsweise Straßen, Versorgungsleitungen, ÖPNV und Nahversorgung geschaffen werden. Hinzu kommt, dass die Kosten durch die sehr aufwändige Erschließung der Fläche auf die Grundstückspreise umgelegt werden, das treibt dann am Ende auch die Preise für Bauland und die Kosten für Wohnen in die Höhe.

Die Entwicklung und der Neubau eines Stadtteils dauern zudem lange, das hilft uns deshalb kurz- und mittelfristig nicht. Das Ostfeld in Wiesbaden wird zwanzig Jahre dauern. Deswegen sage ich, mittelfristig werden wir tatsächlich eine neue Zusammenarbeit mit dem Umland brauchen, ein Verständnis darüber, wie die Region wächst – das halte ich für den eigentlich großen Punkt, den es umzusetzen gilt. Es geht darum, dass nicht die Stadt den Mietwohnungsbau macht und das Umland das Einfamilienhaus.

Frage: Das Beispiel für Zusammenarbeit mit dem Umland – das wäre doch der Layenhof. Warum entsteht dort nicht mehr?

Die Haupt-Baugebiete in der Stadt Mainz: Peter-Jordan-Schule, Heiligkreuz-Viertel, Frankenhöhe. Reicht das? Das haben wir OB Ebling gefragt. – Foto: gik

Ebling: Ja, der Layenhof hat Potenzial, aber nur ein sehr maßvolles, da reden wir über nicht mehr als 100 Wohnungen. Der Layenhof ist von der Stadtentwicklung her ausgereizt, weil ein großer Teil der Fläche Bundesnaturschutzgebiet ist und nicht bebaut werden darf.

Frage: Dann stellt sich die Frage: Wo entwickelt sich Mainz dann? Doch auf einem „Stadtteil Rheinhöhe“, wie die CDU vorgeschlagen hat?

Ebling: Ich schließe nicht eine Entwicklung aus, die einen neuen Stadtteil ermöglicht. Wir sollten aber nicht den Eindruck erwecken, wir lösen das Problem Wohnen kurzfristig durch einen neuen Stadtteil. Ich möchte, dass wir mittelfristig Angebote schaffen, wo wir sie sinnigerweise schaffen können.

Frage: Als ein Grund für steigende Immobilienpreise nennen Experten auch die Bodenrichtwerte – und die sind in Mainz in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Kann die Stadt hier nicht begrenzend eingreifen?

Ebling: Der Bodenrichtwert ist ja keine Festlegung der Stadt, das ist eine statistische Größe, die sich aus der Ermittlung von Verkäufen in der Vergangenheit ergibt, und den wir nur publizieren. Wir können die Entwicklung nicht begrenzen. Ob der Bodenrichtwert realisiert wird, ist am Ende eine Marktfrage. Die Frage ist am Ende, ist man  bereit, regulierend einzugreifen? Ich gehöre zu denen, die meinen, wir dürfen das „Menschenrecht Wohnen“ nicht dem Markt Preis geben, es muss gesteuert werden. Wir werden auch nicht jedes Problem alleine lösen können – der Bund muss uns etwa seine Konversionsflächen zu einem fairen Preis verkaufen, was er nicht tut. Bei der Kommissbrotbäckerei versucht er weiter, einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen. Bei der GFZ-Kaserne erleben wir, dass der Bund Flächen nicht freigibt, obwohl diese seit Jahrzehnten untergenutzt sind.

Ebling 2017 mit einem Plakat für den Tag der Deutschen Einheit. – Foto: gik

Frage: Mainz ist begehrt, die Menschen wollen ja gar nicht im Umland wohnen – also wie lösen wir das Problem?

Ebling: Wir werden als Stadt stärker in die Bodenbevorratungspolitik einsteigen müssen, das ist über lange Jahre nicht passiert, auch weil wir es finanziell nicht konnten. Wir erarbeiten uns gerade die Spielräume, Flächen zu kaufen, um dann in der Folge den Grundbesitz nicht per Höchstgebot weiter geben, sondern durch Konzeptvergaben Einfluss nehmen, dass die Flächen nicht irgendwie bebaut werden, sondern bestmöglich bebaut werden. Diese Konzeptvergaben sind ein rechtlich zugelassenes Prinzip, und das werden wir tun. Aktuell zum Beispiel bei der Grundstücksvergabe an Baugemeinschaften im Heiligkreuz-Viertel.

Frage Mainz&: War das ein Fehler, das beim Zollhafen nicht gemacht zu haben?

Ebling: Beim Zollhafen muss man zwei Dinge sehen: Die Entwicklung des Zollhafens hat eine enorme investive Vorbelastung. Bis dort überhaupt der erste Stein bewegt wurde, musste man einen dreistelligen Millionenbetrag aufwenden um allein die Altlasten zu beseitigen. Es war deshalb immer klar, dass aus diesen Gründen der Zollhafen nicht mit einem so hohen Anteil geförderter Wohnungen realisierbar war, weil der teure Baugrund dies nicht zuließ.

Das Zweite ist: Die Entscheidung am Zollhafen ist im Wesentlichen in einer Zeit gefallen, als ganz Deutschland davon ausging, dass wir fertig gebaut haben. Das war eine gravierende Fehleinschätzung um die 2000er-Wende. Die Entscheidung war damals beim Zollhafen, wie schaffen wir es, gut verdienendes Klientel an die Stadt zu binden – das war damals nicht falsch, schließlich ging es ja auch um damit verbundene Steuereinnahmen. Hätten wir heute eine planerische Entscheidung für den Zollhafen zu treffen – ja, wir würden sie anders treffen.

Frage Mainz&: Noch ist nicht alles bebaut im Zollhafen, kann man dort nicht nachsteuern?

Ebling: Zum Teil ist auch nachgesteuert worden, der Anteil geförderten Wohnens wird verdoppelt.

Frage Mainz&: Der Ortsbeirat Neustadt hat einmal eine Milieuschutzsatzung gefordert, warum ist da nie etwas draus geworden?

Ebling: Wir haben uns tatsächlich an einer Studie des Bundesbauministeriums in den Jahren 2017-2018 beteiligt: „Soziale Vielfalt im Quartier, Stadtquartiere unter Nachfragedruck“. Wir wollen wissen, rechtfertigt der städtebauliche Strukturwandel eine Milieuschutzsatzung. Nach den Anzeichen, wie wir sie werten, gibt es wohl gute Gründe, gerade in der südlichen Neustadt über eine solche Milieuschutzsatzung zu diskutieren. Wir warten derzeit auf den Abschlussbericht aus dem Bundesbauministerium, dann werden wir Vorschläge entwickeln.

Wohnen in der Mainzer Neustadt – gerade hier sind die Mieten explodiert. Die Stadt denkt nun über eine Milieuschutzsatzung nach. Ein Allheilmittel sei das nicht, warnt Ebling. – Foto: gik

Frage: Aber käme das nicht viel zu spät? Die Preise sind längst explodiert, der Schaden doch schon passiert.

Ebling: Mann muss wissen: Eine Milieuschutzsatzung friert nicht die Preise ein. Sie kann dort eingreifen, wo jemand auch noch den letzten Dachstuhl ausbaut oder nachverdichtet, aber sie verhindert nicht, dass bei erhöhtem Nachfragedruck die Mieten steigen. Sie kann die Spitze nehmen, den Antrieb zum starken Steigen stoppen. Aber das ist kein einfaches Instrument, es muss sehr genau zugeschnitten werden – und sie braucht erhebliches Personal zur Überwachung.

Wir setzen mehr auf die Schaffung von Belegungsrechten. Vor etwa 1,5 bis zwei Jahren hat das Land Rheinland-Pfalz die Möglichkeit gegeben, in bestehendem Wohnraum Sozialbelegungsrechte zu schaffen, also die Wohnungen in die Mietpreisbindung hinein zu holen. Das ist ein sehr kluges Instrument, weil es Durchmischung schafft in den Quartieren, und wir bewerben das massiv.

Frage: Nun steht die Grundsteuerreform an, und viele Experten warnen, das könne ein weiterer Preistreiber in den Städten für die Mieten sein.

Ebling: Ich bin zunächst einmal froh, dass es in dem Streit eine Einigung gibt. Mainz nimmt zurzeit ungefähr 40 Millionen Euro an Grundsteuer B ein, die wird es weiter geben, und das ist erst einmal gut – auf die Einnahmen können wir nicht verzichten. Dass es ein neues Modell geben wird, das mehr auf den Wert der Grundstücke und Immobilien eingeht, finde ich auch gut, weil es ein Stück Gerechtigkeit schafft. Es liegt am Ende beim Mainzer Stadtrat, ob er die Möglichkeit wahrnimmt, hier mögliche Mehreinnahmen abzuschöpfen.

Ich gehe jedoch davon aus, dass der Stadtrat, sollte die geänderte Berechnung zu einem höheren Grundsteueraufkommen führen, den Grundsteuerhebesatz so senkt, dass das neue Modell für Mainz aufkommensneutral ist. Die neue Grundsteuer wird am Ende auch nicht unser Hauptproblem in Sachen Mietpreistreiber sein. Als Hauptpreistreiber sehe ich ganz andere Faktoren, etwa die Umlage von Modernisierungen, die weiter ungerecht geregelt ist. Ich werde mich dafür einsetzen, dass wir in dieser Stadt die Veränderung der Grundsteuer nicht zum Kostentreiber machen. Unsere finanzielle Finanzplanung sieht keinen Anstieg der Grundsteuer vor, so hemmungslos sind wir nicht.

Info& auf Mainz&: Mehr zum neuen Heiligkreuz-Viertel lest Ihr übrigens hier bei Mainz&, die offizielle Internetseite zu dem Viertel gibt es hier im Internet. Die Ideen der CDU-Opposition zu einem neuen Stadtteil – etwa der Rheinhöhe – erklären wir hier. Was Experten zum hochpreisigen Wohnraum und fehlendem Bauland in Mainz 2017 sagten lest Ihr hier, um aktuelle Studien zu den Mietpreisen in Mainz geht es hier bei Mainz&: „Mainzer können sich Neubauwohnungen nicht leisten.“

 

 

Über den Autor / 

Gisela Kirschstein

Gisela Kirschstein ist die Erfinderin von Mainz&, langjährige Journalistin, Filmemacherin & Buchautorin. In Mainz zuhause, schreibt sie am liebsten Geschichten über Menschen, Wein & Kurioses, und frönt im Hauptberuf ihrer Leidenschaft als politische Korrespondentin, in Hessen & Rheinland-Pfalz. Bekannt ist sie seit 1997 unter dem Kürzel gik.

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